임대사업자의 고민이 시작됐다. 임대사업자의 한 사람으로 고민이기도 하다. 임대인을 모르는 사람은 없다. 그러나 임대인의 고민을 아는 임차인은 거의 없을 것이다. 더군다나 임대사업자의 고충을 아는 임차인들은 거의 없을 것이다. 그런데도 정치인들은 마치 임대인들이 모든 잘 못을 저지른 것처럼 호들갑을 떨었다. 아니다. 우리 임대사업자들은 양질의 임대주택을 공급하기 위해 정부의 시책을 따랐을 뿐이다.
주택임대사업자란?
주택임대사업자란 공공주택사업자(LH, SH)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 "민간임대주택에 관한 특별법 제 5조"에 따라 등록한 자를 칭합니다. 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기일반 민간임대주택으로 구분됩니다. 주택임대사업자 등록은 관할 시군구청에 신청하고 관할 세무서에 사업자 신청을 하면 완료됩니다. 온라인 및 직접 방문을 통해서 신청이 가능하며 이때 세제혜택을 위한 위한 민간임대주택에 관한 특별법(구청)에 의한 등록과 부가가치 세법에 대한 면제사업자(세무서)로 등록을 함께 해야합니다.
주택임대사업자의 혜택은 우선 취득세
취득세 「지방세법」에서 열거하고 있는 과세대상 재산을 취득한 경우 취득한 자에게 부과하는 지방세이다. 취득세 과세대상 물건은 부동산, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 회원제 회원권 등이 있다. 용어집 더보기의 경우 단기, 공공지원, 장기 할 것 없이 60제곱미터 이하이면 200200만 원까지는 모두 면제되고 200200만 원이 넘더라도 초과분에 한하여 85% 감면을 해줍니다. 예를 들어 일반 매매의 경우 300300만 원 취득세가 발생한다면 주택임대사업자는 1515만 원 내면 됩니다. 다만 60제곱미터가 넘어가면 20호 이상 등록 시 취득세 감면이 되고 감면율은 50%로 줄어듭니다. 재산세는 공공지원, 장기일반의 경우 면적이 60제곱미터 이하면 면제 또는 75%까지 감면이 되나 초과하면 25% 감면되고 주택의 기준시가에 따라 수도권 6억, 비수도권 3억 이하인 경우에 해당됩니다. 종합부동산세는 건설임대와 매입임대가 다르게 적용됩니다. 건설임대사업자인 경우 2호 이상 임대하면 전용면적 149제곱미터이하 (기준시가 66억 원 이하)는 종합부동산세 합산이 배제되고 매입임대인 경우는 1호이상, 수도권 66억 원 비수도권 33억 원 이하인 경우 면적관계없이 종합부동산세가 합산배제됩니다. 임대소득에 대한 소득세도 혜택이 있습니다. 2022년 12월 31일 이전에 종료되는 임대계약의 임대소득에 대해 주택 1호 임대 75%, 2호 이상 임대 시50% 경감혜택이 있고 22천만 원 이하의 임대소득은 등록과 미등록에 따라 필요경비율과 기본 공제 등이 차등적용 됩니다. 마지막으로 양도소득세는 임대기간 8년 이상 50%, 10년 이상 70% 감면됩니다. 단 85제곱미터 이하이고 기준시가가 수도권 66억 원 이하, 비수도권 33억 원 이하여야 한다 등 몇 가지 전제 사항이 있습니다. 그 외에도 건설임대냐 매입임대냐에 따라 양도세 중과배제와 사업자 본인 거주주택에 대한 1회 한도 양도세 비과세 혜택도 있으니, 사안별도 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
국민주택규모 아파트 재 가입 법안 발의 중
정부가 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 매입해 임대사업자로 등록하는 걸 허용하기로 했다. 문재인 정부가 2020년 폐지한 ‘아파트 임대사업자’ 제도를 복원하는 것이다. 과거 임대사업자에게 주어지던 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제, 신규 아파트 매입임대 시 취득세 감면도 되살리기로 했다. 기획재정부와 국토교통부는 21일 ‘2023년 경제정책방향’에서 민간 등록임대 제도 개선 방안을 발표했다. ‘국민주택형’인 85㎡ 이하 아파트 매입임대를 복원하는 게 핵심이다. 다만 안정적 임대주택 공급을 위해 단기임대(4년)는 제외하고 장기임대(10년)만 등록을 허용하기로 했다. 현재 매입임대는 아파트가 아닌 빌라, 단독주택 등만 가능한데 이를 확대하는 것이다. 세제 혜택도 복원한다. 구체적으로 수도권 66억 원 이하, 비수도권 33억 원 이하 등록임대 주택에 대해선 주택 소재지가 규제지역인지 아닌지를 따지지 않고 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 혜택을 주기로 했다. 의무임대기간을 15년으로 연장할 경우엔 세제 혜택을 받을 수 있는 주택 기준을 수도권 9억원, 비수도권 66억 원으로 높이는 방안도 추진한다.
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